|
טיפים למוכר
1.ראשית לבדוק את המצב הרישומי התכנוני והמשפטי של הנכס אותו אתם מעוניינים למכור על ידי 3 בדיקות פשוטות:
א.הוצאת נסח טאבו
ב.בדיקה בתיק בנין של העירייה או הרשות/המועצה המקומית שאילו שייך הנכס האם הנכס נבנה בהיתר וכול התכתבות אחרת העלולה לפגוע בכשרותו מבחינה נדלנית כנכס וכמו כן מבחינה משפטית.
ג.לבדוק עם עו"ד/רואה חשבון האם אנו פטורים ממס שבח בגין המכירה ובכלל במקרים מסוימים עלינו לערוך תכנון מס מבעוד מועד.
2.להכין את הדירה למכירה על ידי קוסמטיקה לעיתים בהשקעה קטנה נוכל להגיע לתוצאות גדולות תוך כדאי להדגיש את הערך המוסף שיש לכול דירה.
לדוגמא:
דירת גן- תצטרך להתמקד בחידוש הגינה שהרי זוהי השקעה קטנה יחסית שתביא לידי ביטוי במיקסום המחיר.
דירה עם נוף פתוח ירוק ופסטורלי-להוריד את התריסים להשקיע בוויטרינה שקופה עם פרופיל יפה שיבליט את הנוף הירוק.
כמובן שסיוד וצביעה נותן אור ופותח ומגדיל את הדירה מראה אותה בגודל אחר.
3.דירה עם נוף להראות באור להבליט את המראה היפה.
4.דירה רועשת-לדאוג למגן בוויטרינה עם זכוכית בידודית.
5.בתים,גגות,ונכסים עם ערך מוסף אין להראות אלא רק באור יום כי למעשה הלקוח מגיע בעיקר בגלל הגינה/המרפסת או הגג הצמוד עליהם.
6.לא לצאת למכירה עם מחיר מוגזם עליך להתייעץ עם מתווך מקומי מנוסה בכדי שלא תגרום אנטי לקונים פוטנציאלים שהרי הקונים בדרך כלל עברו תקופה של חיפוש ויש להם אינדיקציה פחות או יותר לגבי שווים של נכסים בשוק באותו פרק זמן נתון (זה בסדר לצאת עם מחיר קצת גבהה מהשווי לצורך ניסיון משא ומתן ,סנטימנטים אישיים ובכלל שהרי נדל"ן זה לא מדע מדויק וגם לא פסטרמה במשקל אלא הצע מול ביקוש)ולכן ברגע שהמחיר חורג בצורה משמעותית מהמחירים שנסגרו עסקאות מקבילות באותו פרק זמן זה יוצר אנטי וחוסר רצינות,לאחר מכן תיקון דרסטי למחיר יראה לא רציני.
7.במקרה של שוכרים בדירה נסה להגיע איתם להבנה לשם תיאום ביקור בנכס בנחמדות לפי הזמניים הנוחים להם בתדירות נמוכה בכדי לזכות לשיתוף פעולה שהרי עם שוכר ממורמר יכול להפוך לך את הביקור בדירה לבלתי נסבל ולהכשיל לך כמוכר את המכירה,אפשר במקרים בעיתיים גם לשקול פיצויי כספי כול שהוא כמו הנמכת דמי השכירות בתקופת הביקורים בדירה,ובכול מקרה עדיף לרכז קונים פוטנציאלים לפעם בשבוע לימי שישי זה היום שהקונים יותר גמישים לבוא לראות דירות וברור שזה נופל באור יום כפי שהזכרנו וזה חשוב מאוד ,עדיף פעם אחת בשבוע בצורה נורמאלית ובאור יום מאשר בשעות הערב ללא טעם ואפקט,אף לקוח לא יקנה דירה או נכס כלשהו בלי ביקור באור יום.
8.עם החלטת לתת למתווך ועדיף!
לתת למשרד/מתווך אחד one men show לא לעשות מהדירה שוק לקוחות לא אוהבים לשמוע שהנכס מפוזר בכול המשרדים זה עושה רושם זול מראה כביכול בעייתיות מצד המוכרים למכור את הנכס יוצר אינטריגות בין המתווכים(לא תחרותיות)אלא המשרד שפספס את הלקוח הספציפי שאוהב את הנכס יעשה כול מאמץ להוריד אותו מהנכס וזאת בשביל לא לפרגן לקולגה ומאידך לא להפסיד לקוח –מי נפגע? המוכר. הבחורה הכי יפה שמסתובבת כול היום ברחוב היא מקור לרכילות זולה,מאידך שמסתובבת עם האחד והיחיד שלה ובמיוחד שהוא מכובד ומכבד את עצמו ומקצועו הדבר ירים ויפאר אותה ואת מעמדה.מתווך טוב/אזורי למקום הנכס,בעל שם טוב,ניסיון מוכח ,מקצועי,יכול להביא לתוצאות מרשימות לשביעות רצונך כמוכר/ת,ודמי התיווך יהיה בשוליים כי בסך הכול מה שמעניין זה מה נשאר בכיס.יש נטייה לישראלים לחסוך במקרה כזה במקרה כזה יוצא החיסכון של המוכר בהפסדו הוא הרוויח את דמי התיווך עמל ועבד ולפעמים זה לא קל להתנהל מול אנשים לא יכול למקסם את מחיר הדירה מאלף סיבות חוסר התמצאות בשוק הנדל"ן חוסר ידע בניהול משא ומתן וזה מביא לחסכון בתיווך והפסד הרבה יותר גדול במחיר.
9.לא להתערב בעבודת המתווך תוך כדי שהוא מציג את הדירה לקונים פוטנציאליים שהרי זה משדר לחץ לאוזני הקונים.
10.להכין את הדירה דקות ספורות לפני הביקור כמו לפתוח מזגן כשחם ,לפתוח חלונות במקרה שיש מה להבליט כמו גינה נוף ירוק,לסדר את הדירה שלו תהיה מבורדקת אלא להראותה במיטבה.
11.לא לערוך שום הסכם בעל אופי משפטי כמו זיכרון דברים שכן הסכם כזה הוא חוזה לכול דבר והוא תכתיב לעו"ד לחוזה שיוכל להיות בעוכרכם ולגרום לנזק סכסוכים ולפעמים בתי משפט,וחבל יש הרבה עו"ד צמאים לעבודה שישמחו להגיע למעמד זיכרון דברים ולערוך אותו כמו שצריך במקרה שלו תירצה לקחת ריזיקו בעניין הקונה
.
12.יש נטייה למוכרים לשלול הצעות ראשוניות מהקונים בהנחת עבודה שעם כבר הראשונים הציעו הצעות כול כך גבוהות בוא ונחכה וזה בדיוק עושה פעולה הפוכה כי ככול שהזמן עובר והקונים רואים את הדירה בשוק (עיתון,אינטרנט,פרסום של מתווך) מבינים שהמחיר לא ריאלי והמוכר מחפש פראייר או שהמוכר לא רציני ואז כשתרצה לחזור לקונים הראשונים הטובים עם ההצעות הגבוהות הם כבר ידברו איתך אחרת וידם תהיה על העליונה כי לא קבלתה את הצעתם לא קיבלת את האילוזיה שלך ומצדם עכשיו –"תענש".
|
